Aste immobiliari: convengono?

Negli ultimi anni, complice un lunghissimo periodo di sofferenza del mercato, il settore delle aste immobiliari è cresciuto a dismisura attirando interessi crescenti anche fra il pubblico non specializzato. Ma come funzionano e a cosa bisogna prestare attenzione se si ha intenzione di comprare un immobile con questa formula?

Come funzione un’asta immobiliare

Ad essere oggetto dell’asta sono immobili che, essendo di proprietà di persone fisiche oppure società non più in grado di onorare i propri debiti, si trovano ad essere venduti per poter liquidare i creditori. Una volta che l’immobile è dichiarato oggetto di prossima asta, il Tribunale competente procede a redigere una perizia che può anche essere affidata ad uno studio professionale designato e che, secondo i parametri di mercato vigenti, procederà ad assegnare un valore di base all’immobile stesso.

La perizia è un documento di fondamentale importanza che deve essere attentamente analizzato prima di procedere all’offerta perché è proprio in essa che vengono inseriti dati fondamentali come le planimetrie, i riferimenti catastali, le caratteristiche descrittive e tecniche dell’immobile, ma anche eventuali vincoli, servitù o persino abusi edilizi rilevati dal perito. Ultimo, ma non meno importante, lo stato dell’immobile, vale a dire se esso è libero o meno da occupanti.

Una volta conclusa la fase peritale il giudice passa al secondo atto formale, la cosiddetta ordinanza di vendita, in cui sono indicati il prezzo di partenza dell’asta (solitamente pari al 25% in meno rispetto al prezzo di mercato), modalità e date per la presentazione della propria offerta e relativo deposito cauzionale (in genere fissato nella misura del 10% dell’importo offerto), data ultima per la chiusura delle offerte, data dell’asta e termine entro cui andrà saldato l’importo di aggiudicazione.

Come trovare le aste e partecipare

Una volta compiuti questi primi passi, il giudice cui è affidato l’incarico di gestire l’asta procederà alla nomina di un custode giudiziario incaricato della gestione dell’immobile e di altri compiti come, ad esempio, l’organizzazione delle visite da parte dei soggetti interessati.

La pubblicizzazione dell’asta, che per obbligo di legge deve essere fatta almeno 45 giorni prima dell’effettiva data in cui l’immobile sarà oggetto dell’asta stessa, verrà fatta con molti mezzi, perlopiù digitali e per questo motivo è sempre bene tenere sott’occhio i siti specializzati nel settore o le sezioni dedicate dei portali, primo fra tutti Immobiliare.it

Una volta trovato l’immobile che ci piace,  dobbiamo contattare il custode giudiziario per fissare la visita e, se l’asta è senza incanto, procedere con la presentazione in busta chiusa della nostra migliore offerta. In quella fase dovremmo anche già depositare la cauzione, come detto pari a circa il 10% dell’importo che abbiamo dichiarato di voler offrire.

Se si risulta essere gli unici offerenti la nostra proposta passa poi al vaglio del creditore che, se in disaccordo, potrà chiedere un aumento della somma pari ad un quinto dell’offerta. Se invece le offerte presentate saranno più di una si aprirà la fase dei rilanci.

Si può acquistare col mutuo un immobile oggetto d’asta?

Come abbiamo già detto, negli ultimi anni l’interesse verso le aste immobiliari è aumentato molto, tanto è vero che oggi, in media, ogni anno in Italia avvengono 278.000 esecuzioni immobiliari. Per questo motivo anche gli Istituti di credito hanno affinato i loro prodotti e spesso le case oggetto di asta sono acquistate con un mutuo. Prima di procedere con l’offerta, se sappiamo di avere necessità di un finanziamento per l’acquisto, è bene consultare l’elenco delle banche aderenti all’accordo siglato fra ABI e Tribunali e capire presso una di esse quale sia la nostra possibilità di ottenere un mutuo e, eventualmente di quale importo. Una volta chiarito questo punto la banca procederà con le pratiche di stipula preliminare del mutuo, che diventerà effettivo solo in caso di aggiudicazione.

Se sarete riusciti ad aggiudicarvi l’immobile in asta avrete circa 60 giorni per perfezionare l’acquisto, ma con ottima probabilità avrete comprato con un notevole risparmio. Chi fa la sua offerta?

 

Mutui e surroghe, agosto positivo

Il forte  dinamismo che contraddistingue il mercato dei mutui anche nel 2016 non cessa di mostrare segnali contrastanti. Agosto, intanto, si è chiuso con dati positivi, tanto per quanto riguarda i nuovi mutui quanto per le surroghe sottoscritte dagli italiani. Secondo l’ultimo Barometro CRIF – che analizza i dati relativi ad oltre 78 milioni di posizioni creditizie in Italia – la crescita registrata lo scorso mese, rispetto ad agosto 2015, è stata dell’11,5%. Si è tornati quindi in area positiva dopo le variazioni in negativo di giugno e luglio, ma cala l’importo medio, pari a 121.918 Euro: il valor medio più basso del 2016.

Considerando tutto l’anno appena trascorso nel suo complesso, i dati di CRIF mostrano in maniera evidente come agli italiani sia tornata la voglia di comprare casa, o perlomeno di migliorare la propria rata puntando a tassi di interesse più basso attraverso la surroga: l’incremento della domanda, negli ultimi otto mesi è stato pari al 12,2% (rispetto allo stesso periodo del 2015). Non siamo ancora ai livelli del 2010 (per i quali il gap è del 6,6%) ma il confronto rispetto agli ultimi anni è nettamente positivo.

Chi chiede un mutuo punta ad ottenere, in larga maggioranza, una cifra compresa tra 100.000 e 150.000 Euro (il 29,4% del totale delle richieste), a seguire troviamo le domande di mutui inferiori a 75.000 Euro (il 27,7%) e quelli tra 75 e 100mila euro. La durata del mutuo resta sempre piuttosto lunga: la fascia preferita è quella compresa tra 16 e 20 anni (il 23,8% del totale), seguita da quella 11-15 anni (19,4%).

Si riscontra, infine, una maggior concentrazione di domande di mutuo nella fascia di età compresa tra i 35 e i 44 anni (sono il 36,0% del totale).

E se la casa dei sogni costasse troppo?

Al rientro dalle ferie saranno in molti gli italiani che cominceranno a concretizzare il progetto dell’acquisto di una casa. Del resto, le condizioni di mercato sono favorevoli sia per chi intende comprare sia per chi vuole vendere un immobile, perciò quale momento migliore per iniziare la ricerca dopo il meritato riposo estivo? In questa fase accade spesso che si visiti una casa e ci si innamori, ma quando si arriva a parlare di prezzo la cifra richiesta superi le proprie possibilità economiche. In effetti iniziare la ricerca con un budget oculato e preciso è buona norma, ma bisogna essere flessibili. Un noto sito immobiliare americano ha pensato di creare un breve vademecum per gli acquirenti che hanno trovato la loro casa dei sogni, ma che non possono permettersela, o almeno credono.

1.Parola d’ordine: trattare!

Tutti sono disposti a scendere a compromessi. Il prezzo, come vi insegnerà il vostro agente immobiliare, è sempre trattabile. Non conosciamo il venditore, potrebbe essere qualcuno che ha molta fretta di vendere, a causa di un trasferimento o di un divorzio per esempio. È ovvio che le trattative sul prezzo vanno fatte in modo oculato e senza degenerare nella totale svalutazione di un immobile che è sempre poco piacevole per i proprietari che mettono in vendita la loro casa, a cui sicuramente sono affezionati. Nei limiti della ragionevolezza, però, bisogna sempre provarci: non esitate a proporre una cifra più bassa per la vostra offerta, sarà poi il vostro agente immobiliare che vi guiderà in questi tentativi.

2.Valutare gli incentivi statali

Non tutti sanno che esistono delle importanti detrazioni fiscali che lo Stato mette a disposizione dei cittadini che intendono acquistare un immobile, soprattutto se si parla della prima casa. E, al contrario di quanto si possa immaginare, non sono sempre provvedimenti studiati per i più poveri: talvolta anche chi pensa di non poter accedervi ha i giusti requisiti per farlo. Anche in questo caso, quindi, è bene affidarsi a un professionista serio, che sia un commercialista o direttamente l’agente immobiliare: sono sicuramente le persone migliori per guidare l’acquirente nella giungla della burocrazia, da cui però si può uscire vincenti. Se poi ci si innamora del quartiere di un immobile, della sua posizione e del vicinato, ma la casa in sé non è messa bene, non dimentichiamo che esistono ancora i tanto famosi bonus sulle ristrutturazioni. Per cui la spesa per rifare gli interni non sarà poi così esosa o fuori dalla nostra portata.

3.Mutuo: fare una scelta oculata

Anche sul mutuo serve la flessibilità e bisogna essere disposti a cambiare idea. Non si può partire avendo deciso a priori che si vuole ottenere un finanziamento a 30 anni e a tasso fisso, si devono valutare tutte le possibilità che il mercato dei mutui offre, soprattutto in un momento storico come questo. È probabile che per qualcuno sia più conveniente un tasso variabile, o una durata inferiore che consenta di pagare meno interessi. Con un buon esperto e una buona analisi di mercato, oggi resa più semplice grazie agli strumenti di comparazione online, si può aspirare a ottenere un finanziamento conveniente e che permetta di comprare anche quella casa dei sogni che sembrava inarrivabile.

4.Pensare a lungo termine

Se l’immobile di cui ci siamo innamorati sembra al di fuori della nostra portata, pensiamo bene: in qualche modo può aiutarci, a lungo termine, a risparmiare su qualcosa? In quel caso la spesa iniziale verrebbe presto ammortizzata. Ad esempio, se la casa in questione è vicina al posto di lavoro o alla scuola dei figli, magari si risparmierà tanto in termini di benzina o abbonamento ai mezzi pubblici. Oppure ancora l’immobile potrebbe avere una classe energetica migliore di quello in cui viviamo attualmente, e allora le bollette saranno decisamente più leggere e ciò che si risparmia in costi di elettricità o gas può essere investito nell’acquisto della casa dei sogni.

5.Non perdere tempo

Prima di abbandonare l’idea e il sogno di comprare proprio quell’immobile, pensateci bene. Se il prezzo richiesto, dopo tutte le trattative del caso, supera di 25mila euro il vostro budget, per esempio, considerate che spalmata su 30 anni di mutuo quella cifra non è poi così esosa o compromettente. Tutto va soppesato e valutato con oculatezza. Non tergiversate troppo, qualcuno potrebbe arrivare prima di voi ed essere disposto a pagare subito per togliervi da sotto il naso la casa della vostra vita.

NB: qualora il budget ammontasse a 200.000 euro e l’immobile dei sogni ne costasse più di 500.000, questi consigli potrebbero non essere utili nel vostro caso e il suggerimento migliore è quello di continuare la ricerca!

E se la casa dei sogni costasse troppo?

Al rientro dalle ferie saranno in molti gli italiani che cominceranno a concretizzare il progetto dell’acquisto di una casa. Del resto, le condizioni di mercato sono favorevoli sia per chi intende comprare sia per chi vuole vendere un immobile, perciò quale momento migliore per iniziare la ricerca dopo il meritato riposo estivo? In questa fase accade spesso che si visiti una casa e ci si innamori, ma quando si arriva a parlare di prezzo la cifra richiesta superi le proprie possibilità economiche. In effetti iniziare la ricerca con un budget oculato e preciso è buona norma, ma bisogna essere flessibili. Un noto sito immobiliare americano ha pensato di creare un breve vademecum per gli acquirenti che hanno trovato la loro casa dei sogni, ma che non possono permettersela, o almeno credono.

1.Parola d’ordine: trattare!

Tutti sono disposti a scendere a compromessi. Il prezzo, come vi insegnerà il vostro agente immobiliare, è sempre trattabile. Non conosciamo il venditore, potrebbe essere qualcuno che ha molta fretta di vendere, a causa di un trasferimento o di un divorzio per esempio. È ovvio che le trattative sul prezzo vanno fatte in modo oculato e senza degenerare nella totale svalutazione di un immobile che è sempre poco piacevole per i proprietari che mettono in vendita la loro casa, a cui sicuramente sono affezionati. Nei limiti della ragionevolezza, però, bisogna sempre provarci: non esitate a proporre una cifra più bassa per la vostra offerta, sarà poi il vostro agente immobiliare che vi guiderà in questi tentativi.

2.Valutare gli incentivi statali

Non tutti sanno che esistono delle importanti detrazioni fiscali che lo Stato mette a disposizione dei cittadini che intendono acquistare un immobile, soprattutto se si parla della prima casa. E, al contrario di quanto si possa immaginare, non sono sempre provvedimenti studiati per i più poveri: talvolta anche chi pensa di non poter accedervi ha i giusti requisiti per farlo. Anche in questo caso, quindi, è bene affidarsi a un professionista serio, che sia un commercialista o direttamente l’agente immobiliare: sono sicuramente le persone migliori per guidare l’acquirente nella giungla della burocrazia, da cui però si può uscire vincenti. Se poi ci si innamora del quartiere di un immobile, della sua posizione e del vicinato, ma la casa in sé non è messa bene, non dimentichiamo che esistono ancora i tanto famosi bonus sulle ristrutturazioni. Per cui la spesa per rifare gli interni non sarà poi così esosa o fuori dalla nostra portata.

3.Mutuo: fare una scelta oculata

Anche sul mutuo serve la flessibilità e bisogna essere disposti a cambiare idea. Non si può partire avendo deciso a priori che si vuole ottenere un finanziamento a 30 anni e a tasso fisso, si devono valutare tutte le possibilità che il mercato dei mutui offre, soprattutto in un momento storico come questo. È probabile che per qualcuno sia più conveniente un tasso variabile, o una durata inferiore che consenta di pagare meno interessi. Con un buon esperto e una buona analisi di mercato, oggi resa più semplice grazie agli strumenti di comparazione online, si può aspirare a ottenere un finanziamento conveniente e che permetta di comprare anche quella casa dei sogni che sembrava inarrivabile.

4.Pensare a lungo termine

Se l’immobile di cui ci siamo innamorati sembra al di fuori della nostra portata, pensiamo bene: in qualche modo può aiutarci, a lungo termine, a risparmiare su qualcosa? In quel caso la spesa iniziale verrebbe presto ammortizzata. Ad esempio, se la casa in questione è vicina al posto di lavoro o alla scuola dei figli, magari si risparmierà tanto in termini di benzina o abbonamento ai mezzi pubblici. Oppure ancora l’immobile potrebbe avere una classe energetica migliore di quello in cui viviamo attualmente, e allora le bollette saranno decisamente più leggere e ciò che si risparmia in costi di elettricità o gas può essere investito nell’acquisto della casa dei sogni.

5.Non perdere tempo

Prima di abbandonare l’idea e il sogno di comprare proprio quell’immobile, pensateci bene. Se il prezzo richiesto, dopo tutte le trattative del caso, supera di 25mila euro il vostro budget, per esempio, considerate che spalmata su 30 anni di mutuo quella cifra non è poi così esosa o compromettente. Tutto va soppesato e valutato con oculatezza. Non tergiversate troppo, qualcuno potrebbe arrivare prima di voi ed essere disposto a pagare subito per togliervi da sotto il naso la casa della vostra vita.

NB: qualora il budget ammontasse a 200.000 euro e l’immobile dei sogni ne costasse più di 500.000, questi consigli potrebbero non essere utili nel vostro caso e il suggerimento migliore è quello di continuare la ricerca!