Aste immobiliari: convengono?

Negli ultimi anni, complice un lunghissimo periodo di sofferenza del mercato, il settore delle aste immobiliari è cresciuto a dismisura attirando interessi crescenti anche fra il pubblico non specializzato. Ma come funzionano e a cosa bisogna prestare attenzione se si ha intenzione di comprare un immobile con questa formula?

Come funzione un’asta immobiliare

Ad essere oggetto dell’asta sono immobili che, essendo di proprietà di persone fisiche oppure società non più in grado di onorare i propri debiti, si trovano ad essere venduti per poter liquidare i creditori. Una volta che l’immobile è dichiarato oggetto di prossima asta, il Tribunale competente procede a redigere una perizia che può anche essere affidata ad uno studio professionale designato e che, secondo i parametri di mercato vigenti, procederà ad assegnare un valore di base all’immobile stesso.

La perizia è un documento di fondamentale importanza che deve essere attentamente analizzato prima di procedere all’offerta perché è proprio in essa che vengono inseriti dati fondamentali come le planimetrie, i riferimenti catastali, le caratteristiche descrittive e tecniche dell’immobile, ma anche eventuali vincoli, servitù o persino abusi edilizi rilevati dal perito. Ultimo, ma non meno importante, lo stato dell’immobile, vale a dire se esso è libero o meno da occupanti.

Una volta conclusa la fase peritale il giudice passa al secondo atto formale, la cosiddetta ordinanza di vendita, in cui sono indicati il prezzo di partenza dell’asta (solitamente pari al 25% in meno rispetto al prezzo di mercato), modalità e date per la presentazione della propria offerta e relativo deposito cauzionale (in genere fissato nella misura del 10% dell’importo offerto), data ultima per la chiusura delle offerte, data dell’asta e termine entro cui andrà saldato l’importo di aggiudicazione.

Come trovare le aste e partecipare

Una volta compiuti questi primi passi, il giudice cui è affidato l’incarico di gestire l’asta procederà alla nomina di un custode giudiziario incaricato della gestione dell’immobile e di altri compiti come, ad esempio, l’organizzazione delle visite da parte dei soggetti interessati.

La pubblicizzazione dell’asta, che per obbligo di legge deve essere fatta almeno 45 giorni prima dell’effettiva data in cui l’immobile sarà oggetto dell’asta stessa, verrà fatta con molti mezzi, perlopiù digitali e per questo motivo è sempre bene tenere sott’occhio i siti specializzati nel settore o le sezioni dedicate dei portali, primo fra tutti Immobiliare.it

Una volta trovato l’immobile che ci piace,  dobbiamo contattare il custode giudiziario per fissare la visita e, se l’asta è senza incanto, procedere con la presentazione in busta chiusa della nostra migliore offerta. In quella fase dovremmo anche già depositare la cauzione, come detto pari a circa il 10% dell’importo che abbiamo dichiarato di voler offrire.

Se si risulta essere gli unici offerenti la nostra proposta passa poi al vaglio del creditore che, se in disaccordo, potrà chiedere un aumento della somma pari ad un quinto dell’offerta. Se invece le offerte presentate saranno più di una si aprirà la fase dei rilanci.

Si può acquistare col mutuo un immobile oggetto d’asta?

Come abbiamo già detto, negli ultimi anni l’interesse verso le aste immobiliari è aumentato molto, tanto è vero che oggi, in media, ogni anno in Italia avvengono 278.000 esecuzioni immobiliari. Per questo motivo anche gli Istituti di credito hanno affinato i loro prodotti e spesso le case oggetto di asta sono acquistate con un mutuo. Prima di procedere con l’offerta, se sappiamo di avere necessità di un finanziamento per l’acquisto, è bene consultare l’elenco delle banche aderenti all’accordo siglato fra ABI e Tribunali e capire presso una di esse quale sia la nostra possibilità di ottenere un mutuo e, eventualmente di quale importo. Una volta chiarito questo punto la banca procederà con le pratiche di stipula preliminare del mutuo, che diventerà effettivo solo in caso di aggiudicazione.

Se sarete riusciti ad aggiudicarvi l’immobile in asta avrete circa 60 giorni per perfezionare l’acquisto, ma con ottima probabilità avrete comprato con un notevole risparmio. Chi fa la sua offerta?

 

Aste immobiliari in crescita

Chi offre di più? Può sembrare strano, ma questa frase diventa sempre più comune in Italia se si parla…di case. Già, perché come riporta in un recentissimo articolo anche IlSole24Ore.com, il numero delle abitazioni che, negli scorsi sei mesi, in Italia sono state prima pignorate e poi messe all’incanto è cresciuto notevolmente.

Il Centro Studi Sogeea, che ha redatto lo studio cui ci si riferisce, ha però anche messo in evidenza come questo curioso fenomeno sia in riduzione al Nord (-18,1%), ma in aumento esponenziale nel Meridione (+46,4%).

Il controvalore economico di questo genere di attività è decisamente impressionate; si parla nel complesso di 4.8 miliardi di euro, quasi interamente destinati a finire nelle casse degli istituti di credito.

Nonostante, come detto, al Nord il fenomeno sia in riduzione e abbia confermato la tendenza la ribasso con cui si era aperto il 2016, è comunque qui che si trova la maggior parte degli immobili residenziali oggetto di asta.

In numeri si parla di 13.423 unità residenziali e la sola Lombardia ne conta addirittura 6.090. Poche meno di 3.000 (2.957) sono invece quelle che si trovano nel Lazio, mentre con 2.842 case all’asta la Sicilia è terza in assoluto, ma prima delle regioni meridionali.

Da segnalare, all’interno dello studio, i dati che sono stati rilevati riguardo alla situazione in Veneto. In questa regione, negli ultimi sei mesi, il numero degli immobili oggetto di pignoramento si è praticamente dimezzato e se ad inizio anno erano 4.348, in questa rilevazione sono risultati essere solo 2.411.

Quasi raddoppiati, al contrario, i valori di Puglia, Calabria e Campania.

Il Comune di Roma vende centinaia di immobili

Sono circa seicento gli immobili che il Comune di Roma si appresta a mettere in vendita sul mercato una volta che, dopo quasi un anno dall’inizio del suo iter burocratico, verrà approvata la delibera numero 88/2013 relativa alla dismissione dei beni immobili della Capitale. A far parte di questo elenco, come riferisce MonitorImmobiliare.it, non sono soltanto abitazioni civili, ma anche diversi negozi e locali commerciali.

La delibera rientra nelle politiche di razionalizzazione ed efficientamento delle proprietà del Comune di Roma le quali, il più delle volte, hanno grossi problemi di amministrazione che, inevitabilmente, si riversano sulle già malconcie casse dell’ Urbe. Come è stato evidenziato anche nell’ormai famosissimo caso di Roma Capitale, spesso gli immobili di proprietà comunale sono affittati a canoni enormemente inferiori a quelli di mercato e i livelli di morosità degli inquilini sono ben più alti della norma.

Con la vendita, che salvo colpi di scena dell’ultimo minuto sarà autorizzata col voto di delibera, il Sindaco Marino prevede sarà possibile incassare una cifra decisamente importante: 300 milioni di euro, una vera e propria boccata d’ossigeno per l’economia del Comune.

I primi che saranno contattati per valutare il loro interesse all’acquisto saranno gli attuali occupanti degli immobili che, se intenzionati all’acquisto, si vedranno offrire un prezzo inferiore del 30% rispetto a quello di mercato; anche nel caso di queste vendite, è stato chiarito, saranno comunque rispettate le deroghe previste per le fasce meno abbienti della popolazione.

Non si procederà alla vendita per gli immobili attualmente  occupati da nuclei familiari il cui reddito annuo sia inferiore alla soglia dei 28.000 euro, mentre le famiglie con reddito pari ad un massimo di 42.000.000 euro e attualmente occupanti con contratto di affitto un immobilie del Comune vedranno andare in asta la casa per la quale, però, potranno comunque firmare un nuovo contratto di locazione 4+4.

Le aste immobiliari diventano virtuali

Di aste giudiziarie abbiamo già parlato più volte, sottolineando l’interesse in ascesa di questa attività processuale che, in tutta Italia, sembra dare nuovi stimoli al mercato immobiliare. Le cronache degli ultimi giorni ci permettono di fare il punto della situazione, leggendo alcuni interessanti numeri e indagando in merito alle prospettive future.

La Rete delle Aste Notarili cresce col web

Un immobile messo all’asta è la conseguenza di un’esecuzione di fallimento disposta da un tribunale, che determina la vendita forzata del bene di proprietà del cosiddetto esecutato. Questa particolare procedura processuale punta ad ottenere una liquidità con cui ripagare i suoi creditori, in tutto o parzialmente.

Una bella novità nel settore è arrivata in questi giorni dal Consiglio del Notariato: entro la fine del 2013 saranno 150 le aste immobiliari battute on line. Quella che in questi mesi è solo una sperimentazione condotta dalla Rete delle Aste Notarili (RAN) da gennaio prossimo andrà a regime, e sarà a disposizione di chiunque sia interessato ad acquistare una casa all’asta. In questo modo, sarà sufficiente presentarsi da un notaio periferico, senza dover fisicamente essere presente nel luogo del ribasso, grazie al web. Questa, in sintesi, la notizia più interessante comunicata a margine della presentazione di una guida per il consumatore per l’acquisto di immobili all’asta.

I numeri del fenomeno

L’interesse del mercato nei confronti delle vendite di case attraverso le maglie della giustizia è sempre meno marginale, anche grazie alla crisi che spinge a orientarsi verso forme “alternative” di acquisto, che garantiscono però prezzi più bassi. In numeri, nel primo semestre del 2012 le compravendite di questo tipo sono state circa 23.000, contro le 38.900 dell’intero 2011. Una crescita non indifferente, stimabile, in proiezione, di circa il 18% annuo.

Eppure, spesso l’acquisto di una casa all’asta mette l’italiano medio di fronte a paure e perplessità: quanto è sicuro, quanto è trasparente una compravendita di questo tipo? Cosa c’è dietro un immobile “svenduto” per cause di forza maggiore (debiti insoluti)?

Come tutte le opportunità, i pro e i contro convivono. Un vantaggio è l’assoluta trasparenza: è sempre visionabile la perizia dell’immobile che va venduto, senza contare che al momento del passaggio di proprietà il giudice incaricato ordinerà che ipoteche e pignoramenti vengano cancellati, così da cedere l’immobile al suo aggiudicatario privo di qualunque gravame.

È bene ricordare tuttavia, spiegano dal Notariato, che un acquisto all’asta non è per forza conveniente, soprattutto quando ci si inserisce in un vortice di rialzi che possono portare ad incaponirsi fino a sovrastimare l’immobile su cui abbiamo messo gli occhi. La perizia di stima fatta dal magistrato sull’immobile deve essere il punto di riferimento da tenere quando si fanno le offerte: solo così si riesce a fare un buon affare.

Effettivamente, gli acquisti all’asta consentono un risparmio che può arrivare anche al 25% rispetto all’effettivo valore dell’immobile: proprio per questo attraggono sempre più chi è alla ricerca di costruzioni poco costose, per cui ottenere un mutuo è più semplice.

Le aste dismissive

Che differenza c’è, in termini operativi, tra un’asta giudiziaria e un’asta dismissiva? La seconda tipologia di vendita è quella in cui sono lo Stato o un ente pubblico a mettere in vendita un immobile, perché ritengono che non sia più funzionale alle loro attività e credono sia meglio recuperarne, almeno parzialmente, il valore, per poi reinvestirlo. A vantaggio di questa forma di asta troviamo diversi elementi, tra cui un prezzo più basso (spesso anche di molto) rispetto al reale valore dell’immobile, una scelta più ampia di immobili da acquistare e una sicurezza maggiore: è molto difficile che un bene dello Stato o di una banca sia sotto ipoteca.

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